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房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃討論
前段時間為甲房地產開發企業（以下簡稱“甲企業”）做內部審計，該企業開發的房地產項目在2012年銷售房屋并已收到款項2億元，該企業財務人員以并未取得書面工程決算為理由，未確認會計收入及未計提繳納土地增值稅，由此引發我們對房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃的思考，并對甲企業的土地增值稅籌劃提供建議：
一、土地增值稅的定義
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超額累進稅率。
二、對甲企業土地增值稅籌劃的建議
1、增加稅前抵扣費用
甲企業的銷售模式為本企業通過售樓處進行房屋銷售，這樣能夠進行稅前抵扣的費用為售樓處發生的人工工資、水電費等費用。
增加稅前抵扣費用不是虛開發票增加費用，而是采用合理的方式，利用稅收政策合理的增加可抵扣費用。
我們建議甲企業成立房屋銷售公司，對開發房屋進行銷售，甲企業按照銷售收入的2%-4%支付傭金給銷售公司。根據財稅2000年84號文件，付出的傭金可以在稅前扣除，但是由于雙方為關聯單位，所以傭金比例不能大于4%，這樣就將利潤轉移至銷售公司，合理增加甲公司稅前可抵扣費用，減少土地增值額。
2、充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠。
根據現行規定，建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額（包括20%加計扣除部分）20%的，免征土地增值稅。
2005年6月1日起，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格l.2倍以下。
我們建議，企業在后期房屋開發過程中，充分考慮增加房屋銷售額所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。
3、將甲企業向自然人借款利息合法化
在檢查甲企業賬務時發現，甲企業向自然人借款利息由于未取得發票，所以未進入損益而是直接在往來賬中形成掛賬。
我們建議，甲企業完善與自然人的借款手續，使利息支付符合稅務總局準予稅前扣除的規定。
根據國家稅務總局《關于企業向自然人借款的利息支出企業所得稅稅前扣除問題的通知》如企業向內部職工或其他人員借款的利息支出，其借款是真實、合法、有效的，并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規的行為，且企業與個人之間簽訂了借款合同，其利息支出在不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分，根據稅法第八條和稅法實施條例第二十七條規定，準予扣除。
渝公網安備 50010302002789號